Acheter une ferme à rénover représente l’opportunité d’acquérir un bien de caractère à prix attractif. En moyenne, comptez entre 800 et 1 500 €/m² pour un corps de ferme à retaper, contre 2 000 à 3 000 €/m² pour du rénové. Mais attention aux pièges : toiture, charpente, assainissement peuvent vite alourdir la facture. Ce guide complet vous aide à évaluer le vrai coût d’une ferme et à éviter les erreurs qui coûtent cher.
En bref : les points clés
- Prix moyen : 800-1 500 €/m² (vs 2 000-3 000 €/m² rénové)
- Budget travaux : 1 000-2 000 €/m² selon l’état
- Régions abordables : Creuse, Nièvre, Cantal (< 100K€)
- Points critiques : toiture, charpente, assainissement
- Rentabilité : 30-50% d’économie vs achat rénové
Prix des fermes à rénover par région en 2025
Les écarts de prix entre régions sont considérables. Une ferme qui coûte 300 000 € en Normandie peut se trouver à 80 000 € dans la Creuse. Comprendre ces disparités permet de cibler les territoires offrant le meilleur potentiel.
Les régions les moins chères : le Centre et le Massif Central
La Creuse reste le département roi pour les fermes à petit prix. Des corps de ferme de 150 à 200 m² avec dépendances se négocient entre 50 000 et 120 000 €. Le revers : l’éloignement des grandes métropoles (3h de Paris, 2h de Lyon) et des services parfois limités. Les acquéreurs sont souvent des télétravailleurs ou des retraités actifs cherchant la tranquillité.
Le Cantal et la Haute-Loire offrent des opportunités similaires avec des paysages de moyenne montagne. Comptez 60 000 à 150 000 € pour des fermes nécessitant des travaux importants. L’altitude (800 à 1 200 m) impose cependant des hivers rigoureux et des surcoûts de chauffage.
La Nièvre constitue un bon compromis : à 2h30 de Paris, les prix restent contenus (70 000 à 180 000 € pour des fermes habitables après travaux) tout en offrant un accès correct aux services.
Le Sud-Ouest : un bon rapport qualité-prix
Le Lot, le Gers et le Tarn-et-Garonne attirent une clientèle nationale et internationale. Les prix ont augmenté ces dernières années mais restent inférieurs à la moyenne nationale : 100 000 à 250 000 € pour des corps de ferme avec potentiel. L’ensoleillement, la gastronomie et le cadre de vie expliquent cet attrait.
La Dordogne, plus touristique, affiche des prix plus élevés. Les fermes en pierre du Périgord se négocient 150 000 à 350 000 € selon la localisation. Proximité de Bordeaux et notoriété internationale tirent les prix vers le haut.
La Bretagne et la Normandie : proximité des métropoles
Ces régions séduisent les Parisiens et les familles en quête de verdure accessible. En Bretagne intérieure (Côtes-d’Armor, Morbihan nord), des fermes à rénover se trouvent entre 80 000 et 200 000 €. L’humidité ambiante impose une vigilance particulière sur l’état des charpentes et des murs.
La Normandie, à moins de 2h de Paris, affiche des prix plus soutenus : 120 000 à 300 000 € pour des corps de ferme avec caractère. Les colombages normands, pittoresques, demandent un entretien spécifique et des artisans qualifiés.
| Région | Prix ferme à rénover | Prix/m² moyen | Distance Paris |
|---|---|---|---|
| Creuse | 50 000 – 120 000 € | 400 – 800 € | 3h30 |
| Cantal | 60 000 – 150 000 € | 500 – 900 € | 4h30 |
| Nièvre | 70 000 – 180 000 € | 500 – 1 000 € | 2h30 |
| Lot | 100 000 – 250 000 € | 700 – 1 200 € | 5h |
| Gers | 100 000 – 220 000 € | 600 – 1 100 € | 6h |
| Dordogne | 150 000 – 350 000 € | 900 – 1 500 € | 4h30 |
| Bretagne intérieure | 80 000 – 200 000 € | 600 – 1 100 € | 3h30 |
| Normandie | 120 000 – 300 000 € | 800 – 1 400 € | 2h |
Les points critiques à vérifier avant d’acheter
Une ferme à rénover cache souvent des surprises. Certaines sont gérables, d’autres peuvent transformer le rêve en cauchemar financier. Voici les postes à inspecter en priorité avec un œil critique.
La charpente et la toiture : le poste le plus risqué
La toiture représente le premier poste de dépense potentiel. Une charpente attaquée par les insectes xylophages (capricornes, vrillettes) ou fragilisée par l’humidité peut nécessiter un remplacement partiel ou total. Coût : 50 000 à 120 000 € pour une réfection complète sur une ferme de 200 m².
Signes d’alerte : sciure fraîche au sol, bois qui sonne creux, poutres fléchies ou fissurées, trous de sortie d’insectes (petits trous ronds de 3-8 mm). En cas de doute, faites intervenir un expert avant l’achat (300-500 € de diagnostic).
La couverture (tuiles, ardoises) a une durée de vie de 50 à 100 ans selon les matériaux. Des tuiles déplacées, cassées ou poreuses indiquent une réfection nécessaire à court terme : 150 à 250 €/m² pour une couverture neuve avec isolation.
L’humidité et les fondations : des problèmes souvent sous-estimés
Les fermes anciennes n’ont généralement pas de barrière contre les remontées capillaires. L’eau du sol migre dans les murs, provoquant salpêtre, moisissures et dégradation des enduits. Le traitement (injection de résine, drainage périphérique) coûte 5 000 à 40 000 € selon l’étendue du problème.
Les fondations superficielles des bâtiments anciens peuvent bouger avec le temps, surtout en terrain argileux. Des fissures en escalier sur les murs, des portes qui ferment mal, des planchers qui penchent sont autant de signaux d’alerte. La reprise en sous-œuvre, si nécessaire, représente un chantier lourd : 30 000 à 80 000 €.
L’assainissement : une mise aux normes souvent obligatoire
Rares sont les fermes anciennes équipées d’un assainissement aux normes actuelles. La fosse septique d’origine, si elle existe, est généralement sous-dimensionnée ou vétuste. L’installation d’une filière complète (fosse toutes eaux + filtre planté ou micro-station) représente 8 000 à 18 000 €.
Le raccordement au tout-à-l’égout, quand il existe à proximité, reste l’option la moins coûteuse (3 000 à 8 000 €). Renseignez-vous en mairie sur les projets d’extension du réseau avant d’investir dans un assainissement individuel.
L’électricité et la plomberie : à refaire intégralement
Les installations électriques des fermes anciennes sont rarement aux normes actuelles (NF C 15-100). Fils sous tube apparent, absence de terre, tableau vétuste imposent une réfection complète : 100 à 150 €/m², soit 15 000 à 30 000 € pour une ferme de 200 m².
La plomberie suit le même constat : tuyaux en plomb (interdit depuis 1995), évacuations sous-dimensionnées, absence d’eau chaude sanitaire correcte. Budget rénovation : 80 à 120 €/m² pour une installation neuve.
Estimer le budget rénovation réaliste
Le budget travaux dépend de l’état initial et du niveau de finitions souhaité. Voici des fourchettes réalistes basées sur des chantiers récents, hors mauvaises surprises majeures.
Rénovation légère : 500 à 800 €/m²
Ce budget correspond à une ferme structurellement saine où les travaux se limitent à la mise aux normes et au rafraîchissement. Sont inclus : électricité et plomberie neuves, isolation des combles, remplacement des fenêtres, rafraîchissement des murs et sols. La charpente et la toiture sont en bon état et ne nécessitent que des réparations ponctuelles.
Rénovation complète : 1 000 à 1 500 €/m²
Ce budget couvre une rénovation en profondeur : reprise de toiture, isolation thermique complète (murs, sols, combles), chauffage performant, aménagement intérieur complet. C’est le cas de figure le plus courant pour les fermes à rénover du marché.
Rénovation haut de gamme : 1 800 à 2 500 €/m²
Pour une restauration de qualité avec matériaux nobles (pierre de taille, parquet massif, menuiseries bois sur mesure), équipements premium (pompe à chaleur géothermique, domotique) et finitions soignées. Ce niveau de prestation se justifie pour les fermes de caractère dans des secteurs valorisés.
« Nous avons acheté notre ferme dans le Lot pour 175 000 € avec 1 500 m² de terrain et des dépendances. Le budget travaux initial de 150 000 € est finalement monté à 195 000 € avec les imprévus (charpente plus atteinte que prévu, mise aux normes électrique plus complexe). Au final, notre maison de 180 m² nous revient à 370 000 € tout compris. Une maison équivalente rénovée dans le secteur vaut 480 000 €. L’économie est réelle, mais il faut accepter 18 mois de chantier et beaucoup d’énergie. »
— Marie et Thomas, propriétaires dans le Lot depuis 2023
Les aides pour rénover une ferme ancienne
Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le coût des travaux, notamment sur le volet énergétique.
MaPrimeRénov’ : jusqu’à 70 000 € pour une rénovation globale
MaPrimeRénov’ finance l’isolation, le chauffage et la ventilation des logements anciens. Les montants varient selon vos revenus et les travaux réalisés. Pour une rénovation globale performante (gain de 2 classes DPE minimum), les aides peuvent atteindre 30 000 à 70 000 € pour les ménages aux revenus modestes.
Condition essentielle : faire appel à des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et déposer la demande avant le début des travaux.
L’éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € à taux zéro
L’éco-prêt à taux zéro finance le reste à charge après les subventions. Jusqu’à 50 000 € sur 20 ans sans intérêts pour un bouquet de travaux énergétiques. Ce prêt est cumulable avec MaPrimeRénov’ et accessible sans conditions de ressources.
Les aides locales : variables selon les territoires
Régions, départements et communautés de communes proposent parfois des aides complémentaires : subventions pour la rénovation du patrimoine rural, primes à l’installation dans les zones peu denses. Renseignez-vous auprès de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département.
FAQ : vos questions sur l’achat de ferme
Peut-on habiter une ferme pendant les travaux ?
C’est possible si une partie du bâtiment reste habitable et sécurisée. Prévoyez cependant le bruit, la poussière et les coupures d’eau/électricité ponctuelles. Beaucoup de rénovateurs préfèrent louer à proximité pendant les gros œuvres (6-12 mois) puis emménager pour les finitions.
Faut-il un architecte pour rénover une ferme ?
L’architecte est obligatoire si la surface de plancher dépasse 150 m² après travaux. Même sous ce seuil, son expertise est précieuse pour les bâtiments complexes ou classés. Comptez 8 à 12 % du montant des travaux pour une mission complète.
Combien de temps pour rénover une ferme ?
Une rénovation complète demande généralement 12 à 24 mois selon l’ampleur des travaux et votre implication personnelle. Les délais s’allongent si vous faites une partie des travaux vous-même ou si vous coordonnez plusieurs artisans.
Une ferme rénovée prend-elle de la valeur ?
Oui, si la rénovation est bien menée et respecte le caractère du bâtiment. En moyenne, la plus-value atteint 30 à 50 % par rapport à l’investissement total (achat + travaux). Attention cependant aux marchés locaux peu dynamiques où la revente peut s’avérer difficile.
Quels sont les pièges les plus fréquents ?
Les trois erreurs classiques : sous-estimer le budget (prévoyez toujours 20 % de marge pour les imprévus), négliger les diagnostics préalables (500-1 000 € qui peuvent en économiser 50 000), et vouloir tout faire en même temps au lieu de prioriser les travaux urgents.
Notre conseil pour réussir votre achat
Acheter une ferme à rénover peut être une excellente opération financière, à condition de garder la tête froide. Ne vous laissez pas séduire uniquement par le charme des vieilles pierres : analysez froidement les travaux nécessaires et chiffrez-les précisément avant de vous engager.
Faites-vous accompagner par des professionnels dès la visite : architecte ou maître d’œuvre pour l’évaluation technique, notaire pour les aspects juridiques (servitudes, urbanisme). Leur regard expert vous évitera des erreurs coûteuses.
Enfin, gardez une réserve de trésorerie pour les imprévus. Dans le bâti ancien, les surprises sont quasi inévitables. Un budget de 20 % supplémentaire vous permettra d’absorber les mauvaises nouvelles sans mettre votre projet en péril.
