C’est la question que tout acheteur francophone pose tôt ou tard — souvent trop tard. Le prix affiché d’un bien à Lanzarote n’est jamais le prix final. Entre les taxes canariennes, les frais de notaire, les honoraires de gestor et les droits d’enregistrement, il faut anticiper entre 10 et 13 % de frais supplémentaires. Voici le détail complet, sans surprise.
L’IGIC et l’ITP : la principale taxe selon le type de bien
La première distinction à faire est celle entre bien neuf et bien ancien, car la taxe applicable n’est pas la même.
Pour un bien immobilier neuf (acheté directement auprès d’un promoteur), c’est l’IGIC — l’Impuesto General Indirecto Canario — qui s’applique. C’est l’équivalent canarien de la TVA, mais à un taux bien plus avantageux : 7 % seulement, contre 10 % dans le reste de l’Espagne et 20 % en France. Pour un appartement neuf à 350 000 €, cela représente 24 500 € de taxe — une économie non négligeable par rapport au marché espagnol continental.
Pour un bien immobilier ancien (le cas le plus fréquent à Lanzarote), c’est l’ITP — l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — qui s’applique. Aux Canaries, ce taux est fixé à 6,5 % de la valeur de transaction. Là encore, c’est l’un des taux les plus bas d’Espagne, où certaines régions montent jusqu’à 10 ou 11 %.
À ces taxes s’ajoute l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit de timbre sur les actes notariés, qui représente environ 0,75 % du prix pour les biens anciens et un peu plus pour les biens neufs financés par un prêt hypothécaire.
Les frais de notaire et d’enregistrement
Le notaire espagnol authentifie la transaction et rédige l’acte de vente (escritura pública). Ses honoraires sont réglementés par l’État espagnol et calculés selon un barème dégressif en fonction du prix du bien. En pratique, pour une transaction entre 200 000 et 600 000 €, comptez entre 800 et 1 500 € de frais notariaux.
Une fois l’acte signé, il doit être inscrit au Registro de la Propiedad — le registre de la propriété espagnol. Cette inscription est obligatoire pour que votre achat soit opposable aux tiers. Les frais d’enregistrement représentent environ 0,2 à 0,5 % du prix de vente, soit entre 400 et 2 500 € selon le montant de la transaction.
Le gestor ou l’avocat : indispensable, pas optionnel
En Espagne, contrairement à la France, le notaire ne vérifie pas la situation juridique du bien avant la vente. C’est à l’acheteur de s’en assurer. C’est pourquoi faire appel à un gestor (conseiller juridico-administratif espagnol) ou à un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé — et même indispensable pour un acheteur étranger non hispanophone.
Le gestor va vérifier la Nota Simple (extrait du registre confirmant l’absence d’hypothèques ou de charges), contrôler la conformité urbanistique du bien, s’assurer que les charges de copropriété et l’IBI sont à jour, et vous accompagner jusqu’à la signature. Il peut aussi gérer votre NIE, ouvrir votre compte bancaire espagnol et s’occuper de vos déclarations fiscales annuelles après l’achat.
Ses honoraires oscillent généralement entre 1 et 1,5 % du prix de vente, soit entre 2 000 et 6 000 € pour la majorité des transactions. Un investissement largement rentabilisé par les risques qu’il permet d’éviter.
Récapitulatif des frais selon le type de bien
| Poste de frais | Bien neuf | Bien ancien |
|---|---|---|
| IGIC / ITP | 7 % | 6,5 % |
| AJD (droit de timbre) | 1 % | 0,75 % |
| Frais de notaire | 0,3 à 0,5 % | 0,3 à 0,5 % |
| Inscription au registre | 0,2 à 0,4 % | 0,2 à 0,4 % |
| Gestor / avocat | 1 à 1,5 % | 1 à 1,5 % |
| Total estimé | 9,5 à 10,5 % | 8,75 à 9,65 % |
À ces frais peuvent s’ajouter les honoraires de traduction assermentée si vous ne parlez pas espagnol, ainsi que les frais bancaires liés à un éventuel crédit immobilier espagnol (frais de dossier, expertise du bien).
Et après l’achat ? Les charges annuelles à prévoir
Les frais ne s’arrêtent pas à la signature. En tant que propriétaire non résident à Lanzarote, deux obligations fiscales annuelles s’imposent : l’IBI (taxe foncière, entre 300 et 800 € selon la valeur cadastrale du bien) et l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents, calculé sur une base fictive à 19 % même sans location). Ces montants restent modestes, mais la déclaration doit être faite chaque année via le formulaire 210 — là encore, votre gestor peut s’en charger pour vous.
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